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Wohnungsvermietung l Immobilien-Investment l Check-Liste für die erste Besichtigung

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Gerald Hörhan, der Investment Punk ist Eigentümer von mehr als 200 Wohnungen im deutschsprachigen Raum. Diese befinden sich vor allem in Hannover, Frankfurt, Stuttgart, Wiesbaden sowie in Wien. In diesem Video gibt Gerald Hörhan exklusive Einblicke in seine erste Wohnung, welche er als Kapitalanlage im Jahr 2005 gekauft hat. Die Wohnung befindet sich in der Mohsgasse, im 3. Bezirk in Wien. Von außen betrachtet, würde man nicht erkennen, welch gute Geschäfte Gerald Hörhan damit macht. Es sind die Einzelheiten, auf die er achtet und es stellt sich schnell heraus, dass sein Geheimnis nicht darin liegt, die teuersten Objekte zu kaufen.

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Es handelt sich dabei um eine Zweizimmerwohnung mit gutem Zustand, in optimaler Lage und Lift. Die Wohnung bietet zwei Zimmer, einen Vorraum, eine Küche, sowie ein Badezimmer und ein WC. Die Raumaufteilung ist einer der bedeutendsten Punkte auf den man wert legen sollte. Wichtig ist vor allem beim Betreten der Wohnung das Beachten des Fußbodens. Geralds Vorzimmer ist gefliest, was den Vorteil hat, dass er relativ robust ist und lange hält. Relevant ist auch der Zustand der Fenster, wobei der Investment Punk Isolierfenster vorschlägt. Außerdem ist es wichtig zu Bedenken welche Wartungskosten entstehen könnten. Ebenso wichtig ist es zu testen, ob der Wasserdruck in Ordnung ist, da ein schwacher Wasserstrahl auf eine kaputte Rohrleitung hindeutet. Durch frühes Erkennen dieser Probleme erspart man sich spätere, teure Sanierungen. Nicht zu vergessen ist auch das Raumgefühl, da es statistisch gesehen leichter ist, Wohnungen mit quadratischen Räumen zu vermieten. Genauso tragen Helligkeit und ein gut verfliester Balkon zur leichteren Vermietung bei. Der Großteil der Wohnung wurde nicht mit Parkett, sondern mit Laminat verlegt. Der Vorteil davon ist, dass Laminat nicht so teuer und wartungsintensiv ist. Bei jeder Wohnungsbesichtigung wirft der Investment Punk einen Blick in den Keller, um sicherzugehen, dass das Fundament des Hauses im guten Zustand ist. Gerald Hörhan spricht auch das Vermieten von Wohnungen über Airbnb an. Dabei soll man besonders beachten, dass man Kreditkarten-Gebühren zahlen muss, Handling-Gebühren abzugeben sind und 20 % des Ertrages an Airbnb gehen. Außerdem muss man die erhöhte Umsatzsteuer zahlen.

#CHECKLISTE DIE MAN BEIM IMMOBILIEN-KAUF BEACHTEN SOLLTE – 5 von 100 Tipps – Lage – Zustand des Hauses – Sanierungskosten – Raumaufteilung – Wirtschaftliche Komponenten (Kaufpreis, Mieterträge, Mietrendite)

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42 Kommentare

  1. 200.000€ / 500€ = 400 Monate
    400 Monate / 12 Monate = 33,3333 Jahre
    Das sind 33 Jahre die es braucht bis man seine Investition raus hat und Gewinn macht.
    Ich frage mich immer wie man da groß Geld verdienen kann oder noch bevor 33 Jahre vorbei sind weitere Wohnungen zu kaufen kann bei 150.000€ Kreditschulden!?

    Gibt es zu diesem Thema auch ein Video oder kann mir das wer erklären?

    1. Das ist Milchmädchenrechnung. Du musst bedenken, dass Du das Geld nicht einfach auf den Kopf hauen kannst. Was wäre z.B., wenn die Heizung in einer der Wohnungen plötzlich neu muss oder sonstige Reparaturen anfallen? Die 300 Euro, die man monatlich über hätte, müsste man zum großen Teil beiseite legen, für mögliche Reparaturen. Somit kein Gewinn bei solchen Anlagen in den ersten Jahren und auch später ganz sicher keine Anlage, mit der man zum Millionär wird.

    2. Ganz einfach du kaufst dir die Wohnung nimmst einen Kredit und zahlst mit der mit den Kredit zurück nach den knapp 30 Jahren hast du dann deinen Gewinn

    3. Als Normalsterblicher wirst du in einigermaszen guter Lage (kleinere wachsende Stadt) mit viel Geduld etwas mit einer Nettorendite von 4,5 – 5,5 % finden (je nachdem wo genau), vielleicht etwas mehr, wenn du selbst renovierst oder Zimmer einzeln vermietest (Das wichtigste ist aber, dass du nicht zu teuer einkaufst) … dann musst du 10 – 20% Eigenkapital einbringen – nach Zins, Tilgung, Steuern und Ruecklagen bleibt da wirklich nicht mehr viel an Cashflow von der Miete ueber – max. ein paar 100 Euro im Jahr … allerdings tilgst du auch jedes Jahr den einen oder anderen Tausender, der dann auch dir gehoert aber eben in der Wohnung gebunden ist … zaehlst du Cashflow und Tilgung zusammen bekommst du leicht eine Eigenkapitalsrendite von + 20% und das ist schon ein ziemlich gutes Geschaeft … nur hat es so gut wie keine Auswirkung auf dein Leben, weil eben fast alles in den Wohnungen bleibt – abgesehen von dem beruhigenden Gefuehl zu wissen, dass du im Alter – wenn der Kredit abbezahlt ist – zusaetzlich zur PEnsion die vollen Mieten haben wirst.
      Falls du „Glueck“ hast steigen deine Wohnungen im Wert, dann kannst du mit Gewinn verkaufen oder die Wohnung hoeher beleihen fuer mehr Investitionen (ich persoenlich mache das nicht weil ich lieber einen soliden Eigenkapitalsanteil und ein paar Reserven habe, ich weisz aber dass viele Investoren so versuchen schnell viele Wohnungen zu bekommen).

  2. Sorry, das habe ich nicht verstanden. Wie genau würde sich das jetzt lohnen bei 200.00€ Investition und 500€ monatliche Mieteinnahmen Gewinn zu machen und zwar nicht erst nach drei Jahrzehnten?

    1. +hennessy 94 … genau, die Rechnung geht nur auf wenn der Kauf ein Schnäppchen ist. Diese Whg. ist zu diesem Preis vermutlich keins. Außerdem, gibts in solchen Wohnkomplexen auch immer Leerstände … und weil einige Einzelbesitzer kein Bock mehr haben die hohen Nebenkosten (Hausverwaltung und so )zu tragen, muss die Mieter- bzw. Eigentümer-Gemeinschaft deren Nebenkosten mitzahlen. Also Vorsicht vor solchen Investitionen. Wenn die Lage natürlich top ist … gibts dort vermutlich auch keine Leerstände.

  3. Danke für die tollen Tipps, fast alle Fragen die sich mir stellten wurden am Ende des Videos automatisch beantwortet 🙂
    Einige bleiben allerdings offen:
    – Wie kamst du an dein Startkapital?
    – Wie behältst du die Übersicht bei ca. 200 Wohnungen? Übernimmt jemand die Verwaltung? Wenn ja, wer macht sowas und wie kann man dennoch Gewinn erwirtschaften? Wie behältst du steuerrechtlich die ganzen Umsätze im Auge ohne was zu verpeilen?

    Danke im Voraus,
    Alex

    1. +CodeCaveMe – Alex. W. Natürlich wird ge‘ outsourced, wie man so schön sagt. Dass heißt schön viel abgeben. Eine externe Hausverwaltung ist anfangs das schlauste, später dann eine eigene, feste. 🙂

  4. Ich finde das wichtigste fehlt. Wann ist das Ding abezahlt?

    Wenn er sie für 74.000 gekauft hat, aber nicht genug Eigenkapital hatte und vielleicht die restlichen 50.000 finanziert hat, musste er ja Zinsen zahlen. Sagen wir 10 Jahre.
    Dann hat er vielleicht in 10 Jahren 80.000 oder so zurück gezahlt. Dann hat die Wohung in wirklichkeit 104.000 gekostet. Dazu kommt noch das Hausgeld das man abdrücken muss für Gemeinschaftskosten z.B. Reperaturen am Dach, Fassadenarbeiten oder Treppenhaus ect. und natürlich die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung. Wenn jemand auszieht muss man auch mal renovieren. Mal mehr mal weniger.

    Nehmen wir an die Miete beträgt 500€ abzüglich des Hausgeld von 200€. Bleiben 300€ übrig. 104.000 durch 300€ wären 346 Monate. durch 12 Monate = 29 Jahre. bis sich das abgezahlt hat.
    Abgsehen von Renovierungen in der Wohnung selbst die mit der Zeit die auch noch anfallen. Rechnet man da auch noch was ab, zahlt sich so eine Hütte vielleicht nach 35 Jahren ab.

    Dann der Stress mit Mietern, und Anwaltskosten wenns ärger gibt ect.

    Lohnt das überhaupt?

  5. LOL in ALLEN seinen vorträgen wird immer wieder der alkohol thematisiert, wahrscheinlich hat er von einem vollrausch aus der jugend ein traumata

  6. Also irgendeine Einschränkung oder gar Behinderung muss der Kerl doch haben oder? Kommt mir zumindest so vor. Auf jeden Fall gibt er gute Tipps 🙂

    1. +R6 Turbo 😀 genau das gleiche denk ich mir auch wie ein Autist die haben ja öfter mal eine Inselbegabung der ist halt besonders gefuchst in Sachen Wirtschaft / aber an seinem Auftreten muss er echt noch Arbeiten wie ein Mongo 😀 aber Intelligent

    2. Pippo R. Ein eloquenter Autist; eigentlich schließt sich das aus. Ich sehe es aber genau so (ist allerdings meine unprofessionelle Einschätzung). Ich finde den Gerald einfach nur genial, hab schon viel von ihm gelernt. Vielen Dank dafür.

  7. Hallo Gerald! Wie organisierst Du die Wiedervermietung? Über einen Makler oder selber? Wer zahlt die Maklercourtage? Kannst Du diese absetzen? Gruß EB

  8. Wenn man ihn so sieht, würde man meinen er sei ein Penner. hahahaha, das liebe ich… wenn man nicht auf den ersten Blick sieht das jemand voll wie eine Weihnachtsgans ist. Schon fast ein Vorbild für mich… lol… Beste Grüsse aus Basel

  9. das soll jetzt nicht gemein sein oder so, aber du scheinst mir irgendwie komisch,wenn ich raten sollte, authist…
    naja, wenn das alles so stimmt mit deinen Wohnungen, Hut ab!

  10. Die Rendite ist ja bestimmt riesig, wenn die Wohung leer steht… Klar jetzt wieder die Wertsteigerung sprich Verdoppelung in ca. 10 Jahren als Gegenargument. Aber die leere Wohnung produziert auch Kosten

  11. im Jahr 2000 hat man so eine Wohung für 50 000 bekommen heute ist es die anzahlung 😉 aber das wird nicht in dem Tempo weiter gehen allein wenn es zur Zinswende kommt dann fallen die Preise für häuser und Wohungen

    1. ich hab mir gerade hans werner Sinn angehört – wenn man ihn glaubt dann bleiben die zinsen niedrig – und man wird nun die inflation anheizen ergo sollten dann auch die immobilien weiter steigen und das massiv

      da die EZB wohl eine inflation von 4 % anpeilt das ist Wahnsinn , bedeutet in 10 Jahren werden 100 € nur noch 60 € wert sein –

      Bedeutet Wer Kreditaufnimmt ist ein Gewinner , und die Sparer werden die verlierer sein

      wer also häuser kauft und vermietet und das auf pump wird weiter massiv gewinnen

    2. das glaube ich nicht, das Inflationsziel ist weiterhin bei 1,99% meines Wissens.
      https://www.ecb.europa.eu/mopo/strategy/pricestab/html/index.en.html

      Außerdem muss man bedenken, dass der Kredit nur relativ billig ist momentan. Wenn das Fremdkapital die Bank 0,01% p.a. kostet sie es aber für 3,4% p.a. weitergeben ist die Gewinnspanne beträchtlich.
      Dazu kommt, dass bei niedrigem Zinsniveau Aktien und Immobilien steigen. Die Regel, dass der Kaufpreis maximal 20-25 jahre Mieteinkünfte nicht übersteigen soll wird in manchen Städten gebrochen. Neulich laß ich jemand bot 60 Jahresmieten für ein Haus.
      Außerdem sollte man ja die 25-33% Eigenkapitalregel nicht umgehen, welche auch jetzt mehr kostet. Von der Rendite, die dann schmäler wird, muss man aber noch die 1% für Nebenkosten und Renovierungsrücklagen abziehen, und dann die Steuern.
      Ich bleibe dabei, es gibt sicher aktuell bessere Investments.

    3. Ich denke es bleibt vorerst dabei 5 % Steigerung bei Immobilien in Städten wie Berlin und Frankfurt , ich ging bisher von Preistreibern aus wie Zinssenkung aber Inflation ist ja eigentlich der selbe Effekt

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