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Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen – Rendite und mehr in 6 einfachen Schritten | Teil 1

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Immobilien Investment: Die KALKULATION in 6 einfachen Schritten [Immobilien kaufen und vermieten, Immobilien als Kapitalanlage, Immobilien vermieten, in Immobilien investieren]
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Die Kalkulation ist bei einem Immobilien Investment bzw. bei Immobilien als Kapitalanlage ein sehr wichtiger Schritt. In diesem Video erklären wir dir, worauf es beim Rendite berechnen von Immobilien als Geldanlage ankommt. Wir gehen dabei z.B. auf die Steuer, die Immobilienfinanzierung, Eigenkapital und auf den Cashflow bzw. Cash Flow ein. Wir stellen auch Excel für Immobilien und einen Excel Immobilienrechner vor. Mit dem sich Rendite Immobilien ideal berechnen lassen. In Immobilien investieren bedeutet vor allem, vor dem Immobilien kaufen und vermieten sehr genau zu prüfen, ob die Eigentumswohnung als Kapitalanlage auch wirklich funktioniert. Hierzu gibt es diverse Immobilien Investment Doku. Oft enthalten diese aber nur sehr theoretisches Wissen. Wir wollen angehenden Immobilien Investoren mit diesem Video deshalb eine sehr viel praktische Anleitung an die Hand geben. So, dass hinterher beim Immobilien vermieten keine Überraschungen aufkommen. Ganz viel Spaß beim Kalkulieren lernen.

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52 Kommentare

    1. Hallo Telbea, danke für wertvolle die Ergänzung! Wichtig zu wissen: mit der Zeit steigt der Anteil für die Steuer wenn der Tilgungsanteil größer wird. Entgegen wirkt in der Regel, dass die Miete steigt und Rücklagen irgendwann zu echten Kosten werden, die dann von dern Steuer abgesetzt werden können (in Jahren in denen z.B. renoviert wird).

    2. Ein Faktor den Viele leider außer Acht lassen, das kann man allerdings lösen in dem man Zins und Tilgung voneinander trennt und die Tilgung in einen geeigneten Tilgungsträger steckt.

    1. Hallo Manuel, die Rücklage für die WEG ist Teil der nicht-umlagefähigen Kosten und wird mit dem Hausgeld an die Hausverwaltung bezahlt. Bei Kauf eines konkreten Objektes solltest du immer prüfen ob die Höhe der Rücklage auch angemessen ist. Für die Herleitung gibt es viele Wege, z.B. die Petersche Formel. Ich würde mal sagen bei einer Bestandsimmobilie sollten es mindestens 10€ pro qm pro Jahr für die WEG sein, kommt aber natürlich auf die Sanierungsplanung an.

  1. Sehr gutes Video, nur hab ich noch eine Frage zur Abschreibung auf das Gebäude. Ich komme nicht auf die 92€. Bei dem Kaufpreis von 100.000€ und einem Gebäudeanteil von 50% nehmen wir 50.000 und setzen die 2% an, dann kommen wir Jährlich auf 1000€ und das auf den Monat runtergerechnet ergibt bei mir 83,33€. Sollte ich irgendwo einen Fehler begangen haben würde ich mich über eine kurze Korrektur freuen, vielen Dank und macht weiter so.

    1. Hallo Radek, du darfst bei der Berechnung der Abschreibung auch anteilig die Kaufnebenkosten zzgl. zum Kaufpreis berücksichtigen. Wenn wir von 10.000€ ausgehen für die Nebenkosten kommst du auf die 92€. Ich hoffe das beantwortet die Frage.

    1. Hallo Kanan, es gibt verschiedenen Versicherungen, die du abschließen kannst beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage. Üblich ist eine Wohngebäudeversicherung, die gemeinsam von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen ist – sie ist dann Teil des Hausgeldes und damit auch in der Rechnug berücksichtigt. Sie kommt z.B. für ein Sturmschaden am Dach auf. Darüberhinaus kannst du als Vermieter eine Grundbesitzerhaftlicht abschließen falls Personen zu Schaden kommen durch die Immobilie (z.B. fallende Dachziegel). Auch eine Rechtschutzversicherung wird manchmal abgeschlossen, meist aber nur, wenn der Vermieter viele Einheiten besitzt.

    1. Hey Alex, das stimmt. Das Video bezieht sich auf den Cash Flow zur Ankaufsprüfung also quasi auf das erste Jahr. Die Steuerlast steigt dann natürlich mit zunehmender Tilgung/sinkenden Zinsen. Andere Faktoren wirken sich über die Laufzeit zusätzlich positiv aus. Die gebildeten Rücklagen z.B. werden irgendwann zu echten Kosten und führen dann wiederum zur Reduktion der Steuerlast.

  2. Müsste bei der steuerlichen Betrachtung nicht auch die Nebenkosten berücksichtigt werden? Denn auch auf diese müssen Steuern gezahlt werden

    1. Hallo Chris, darf ich Rückfragen was du genau meinst? Die Kaufnebenkosten beim Kauf oder die Nebenkosten des Wohnens in Form des Hausgelds?

    2. Nein, die umlagefähigen Kosten werden ja in dem Fall von dem Mieter bezahlt. Diese müssen von dir als Vermieter so nicht versteuert werden. Die nicht umlagefähigen Kosten werden allerdings von dir als Vermieter getragen und auch unter den Bewirtschaftungskosten versteuert. Schau dir auch gerne noch dazu dieses Video an https://youtu.be/VXi7hWLcuG0
      Dort geht es um das Hausgeld und was umlagefähig bzw. nicht umlagefähig ist.

    1. Hallo Don Maestro Son, 38% ist der sogenannte Grenzsteuersatz. Durch den Kauf einer Immobilien hast du (wie im Video erklärt) zusätzliches Einkommen, das du mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern musst. Um die zusätzliche Belastung zu berechnen, nehmen wir dann nicht den durchschnittlichen Steuersatz an, sondern den Steuersatz, der auf den letzten verdienten Euro anfällt – weil die Einnahmen ja „oben drauf“ kommen. 38% ist eben dieser Grenzsteuersatz bei einem jährlichen Einkommen von 40.000€ (das haben wir als Beispiel gewählt). Ich hoffe das hilft. Gruß Marco

  3. Die Wohnung hat nicht 100.000 Euro gekostet….
    Die hat um die 140.000 gekostet. Die 2% Zinsen pro Jahr, die nominell über die Laufzeit geringer ausfallen, haben die Bude 40% teurer gemacht, die die Bank kassiert hat. Plus die 10.000 Kaufnebenkosten. Also hat es 150.000 gekostet + das Hausgeld über 36 Jahre, die ja auch Kosten sind (zugegebenermaßen keine Kaufkosten, aber dennoch Kosten, die durch den Erwerb der Wohnung für immer anfallen).
    Hat man 500 Euro Bruttomiete, sagen wir 350 netto minus Hausgeld, rechnen wir also mit 325, dann würde es ab dem Tag der Schuldenfreiheit noch einmal gut 2,5 Jahre dauern, bis sich durch die Mieteinnahmen, die man ab da behalten kann, auch die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Wenn zwischendurch keine Reparaturen anfallen.

    Das könnt ihr nur machen, weil euch der Kaufpreis und die 40% Zinsen letztendlich von eurem Mieter bezahlt werden.

    Inflation lass ich hier mal weg, denn echte Inflation erhöht ja die Preise im Allgemeinen im Gleichschritt. Wenn ihr 200 Euro mehr Miete bekommt, aber die Lebenshaltungskosten auch um 200 Euro gestiegen sind, habt ihr keinen Kaufkraftgewinn dabei. Der einzige Effekt ist, dass im Grunde der Kredit dadurch billiger wird. Ich nehme an, das meint ihr immer mit dem „Hebel“.

    Gibt aber auch viele Leute, die kaufen sich nur eine Immobilie (oder bauen sie) als Eigenheim zum selber drin wohnen.
    Gibt ja einige, die auf den Gedanken mit dem Eigenheim als Rentenvorsorge abfahren. Das funktionierte nur bei den Rentnern der letzten Jahrzehnte scheinbar, weil diese noch ne auskömmliche Rente aus dem gesetzlichen Rentensystem bekamen. Von dieser könnten die sich aber auch problemlos ne Miete leisten. Ne eigene Wohnung oder ein Haus frisst immer wieder Geld für Reparaturen, und da ist kein Mieter, der es einem bezahlt. Nach 30 Jahren brauchts ein neues Dach, neue Heizung usw. Am Ende zahlt man nicht viel weniger als wenn man mietet. Also kaum ist der Kredit abbezahlt, fallen die nächsten hohen Kosten an, weil einfach teure Sanierungen anfallen. Das Problem habt ihr mit euren Wohnungen dann aber auch. Ich glaube, um wirklich nennenswert Gewinn mit Immobilien zu machen, muss man schon einige Stück davon besitzen, damit sich die einzelnen kleineren Gewinne einer Wohnung durch viele Wohnungen zu einem nennenswerten Betrag läppern.

    Zwischen klassischem Mieten und 100% Eigentum sehe ich noch das Miteigentum in Genossenschaften als Möglichkeit. Wenn man nicht Immobilienmogul werden will 🙂

    1. Jeder, der mietet weiß, dass es sich hierbei nicht um ein faires Geschäft handelt. Besonders nicht die, die ihre angestamte Wohnung wegen Luxussanierungen oder dergleichen verlieren.
      In der Hauseigentum-Finanzierungs-Szene hier wird ja auch immer darüber gesprochen, dass aus dem Mieter genug Geld gezogen werden muss, damit dieser dir all deine Anschaffungskosten plus Zinsdienst und Instandhaltung und am Besten noch plus Gewinn bezahlt. Am Ende ist die Bude deine, der Kredit ist abbezahlt, aber dann wird die Miete nicht etwa um den Betrag der nicht mehr fälligen Kreditrate gesenkt. Nein, dann wird richtig Reibach am Mieter gemacht. Und da kann man auch mit Instandhaltung nicht argumentieren, denn die ist ja als Pauschale während der Kreditphase auch schon zusätzlich vom Mieter einkassiert worden. Es geht darum, sich vom Mieter das eigene Vermögen bezahlen zu lassen, um nach Abbezahlung mit dem Vermögen ordentlich Geld zu scheffeln für fast Nixtun. Seien wir da einfach ehrlich zu uns allen.
      Erzähl nicht, dass es beim Vermieten darum ginge, dem Mieter mit einer Dienstleistung was Gutes zu tun. Dann müsste man in Städten die Miete nicht bis an die Schmerzgrenze und teilweise darüebr hinaus erhöhen, um mit aller Gewalt den letzten Cent rauszuquetschen. Das wäre nicht nötig. Bloß weil etwas möglich ist und getan wird, ist es deshalb noch nicht automatisch fair oder wüsnchenswert.
      Gerade, wenn eine Sache nur einer Marktlogik folgt, bleibt Fairness oft auf der Strecke.
      Zum Glück ist nicht jeder so drauf, aber doch die Meisten.

    2. Das Problem ist, dass man mit seinem eigenen Kaufpreis in den Markt einsteigt, also in den ersten 40 Jahren als Vermieter (im Modell „immocation“) gar keine Chance hat, aus der Marktlogik auszusteigen, es sei denn, man kauft extrem unter Marktwert und verhält sich dann noch generös.

      Eher unwahrscheinlich, da aus dem Invest ja später die eigene Lücke in der Rente geschlossen werden soll.

      Fairerweise muss man sagen, dass hier auch unbedarfte Investoren/Vermieter mit unsinnigen Finanzierungen/Kaufpreisen geleimt werden, die dann ihrerseits Verluste erleiden, die für den Vermieter nicht unbedingt sichtbar sind oder werden. Ob sich mieten oder kaufen (oder Umzug) lohnt, wird also auch in den nächsten Jahrzehnten immer ein Tanz auf der Rasierklinge bleiben – mal gewinnt der Mieter (was de facto weitaus wahrscheinlicher ist, als allgemein unterstellt wird), mal gewinnt der Vermieter/Investor.

    3. +Christoph H. Du hast vollkommen Recht. Ich schließe mich deiner Meinung zu 100 % an.
      Immobilien als Rendite nutzen? Das kann nicht jeder und so einfach wie sich das anhört ist es auch nicht.
      Da muss man schon sehr viel Erfahrung mitbringen.
      Das ganze kann nämlich auch nach hinten losgehen.
      Zb- Mieter der nicht zahlt und auch die Wohnung nicht verlässt
      -5000 bis 8000€ Gerichtskosten um den Mieter aus der Wohnung rauszukriegen
      -Der Mieter der aus der Wohnung rausgezwungen wird verwüstet dann noch die Wohnung. Mehrere tausend Euro für die Renovierung.
      Und dann gehen wir noch davon aus das der Mieter Insolvenz angemeldet hat.
      Was meint ihr was dann los ist?
      Die Bank interessiert das ganze natürlich nicht wirklich. Die will nur ihr Geld +Vorfäligkeitszinsen+Gerichtskosten+kosten für Gutachter und und und…
      Es kommt zu einer Zwangsversteigerung und den Rest kann sich wohl jeder selbst ausmalen

    4. Man muss auch den Kaufpreis berücksichtigen, denn nicht alle kaufen eine Immobilie zum Schnäppchenpreis. Glaube nicht, dass die meisten Menschen die geborenen Immobilienhaie sind, nur weil sie 1-3 Immobilien auf Pump kaufen und vermieten. Was nützt mir, wenn ich eine Immobilie für 100000 Euro kaufe, die eigentlich nur 70000 Euro Wert ist und dann noch für Sanierung (Neue Fenster/neue Heizung/Elektrik/Fliesen)40-60 t Euro reinstecke, zuzüglich der Reparaturkosten, die im Laufe der Jahre anfallen, die viele anscheinend nicht mit berechnen. Am ende hat diese Immobilie Mindestens 200t Euro gekostet. Wie viel Wert hat diese Immobilie nach 35 Jahren hoffen und bangen, dass alles gut geht und ärger mit Mietern….vielleicht am ende nur 130t-150t Euro?
      Was mir am meisten Angst macht, dass auf einmal viele Menschen 1-3 Immobilien auf Pump kaufen, ich meine es ist zuuuu einfach……

    5. +Christoph H. Es spielt keine Rolle, ob die Wohnung afaik 150.000 oder 200k gekostet hat, wenn diese Kosten der Mieter getragen hat. Und das ist das, was relevant ist, wenn du 35 Jahre in die Zukunft rechnen willst. Die Miete, die im Video genannt wurde, ist die Kaltmiete. Daher wurde auch das Wohngeld nur mit dem nicht umlagefähigen Kosten angesetzt bei der Ausgabenseite.
      Deine Aussagen sind einfach nur pauschal und daher nicht wirklich stichfest.
      Ich habe auch eine ETW (gedacht fürs Alter aber mal schauen worauf ich bock habe). Die Einnahmen sind derart hoch, dass ich steuerrechtlich ca. 5.000 € Gewinn erwirtschafte oder real berechnet 6.500 €, da die AfA für mich keine Ausgabe ist.
      Da kann das Dach des Mietshauses zwei mal im Jahr kaputt gehen und es ist erst dann ein Nullsummenspiel vom Zuwachs auf mein Bankkonto.
      was stimmt ist, dass außerplanmäßige Kosten entstehen können, die man nicht unterschätzen sollte. Diese Kosten treiben manche mit Sicherheit in die Zwangsvollstreckung, aber das ist Schuld eigene, wenn man sich von vornerein nicht richtig damit beschäftigt und/oder ein schlechten Berater hat. Als Mieter bezahlst du diese Kosten als monatliche Kaltmiete, wenn mand as mal weiter spinnt, als Eigentümer halt sofort. Ob ich jetzt 1.000 € kalt an dem Eigentümer abdrücke oder alle paar Jahre anteilig 10.000 € für Sanierungen zahle, stellt den Eigentümer defintiv nicht schlechter. Würde zwar die Rendite fressen, aber es gibt hier noch den Wertausgleich.

    1. Hallo Don Maestro Son, der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete sind die Betriebskosten, die vom Mieter bezahlt werden. Somit spielen sie in deiner Kalkulation als Vermieter/Kapitalanleger keine Rolle. Sie ein „durchlaufender Posten“. Gruß Marco

    2. Denn es ist zur Zeit so, ich bin 20 Jahre alt und Verfüge über so gut wie garkeine Eigenkapital Max 1000€, würden mir zur Verfügung stehen. Wenn ich die Wohnungen mit euren Formeln ausreche und die Warmmiete nehme, könnte ich die Wohnung sogar überfinanzieren und am Ende des Monats hätte ich immernoch einen Cash Flow übrig, mach ich dies nicht und nehme die Kaltmiete wäre die Wohnung wieder ein 60€ und aufwärts Minus Geschäft trotz, der Überfinanzierung durch die Bank :/
      Stehe da ein bisschen zwischen zwei Stühlen hättet ihr da einen Rat?

    3. Hallo Don Maestro, ich möchte ganz ehrlich und direkt sein, weil dir das am meisten hilft: Mit 1.000€ EK kannst du keine Wohnung kaufen. Selbst wenn (sagen wir z.B. mit Bürgschaft der Eltern) wäre das Risiko enorm. Rücklagen für Instandhaltung und Miete bauen sich zum Beispiel erst über die Zeit und du hast kein Puffer wenn etwas passiert.

      Ich würde versuchen mich auf Job/Eigenkapitalaufbau zu konzentrieren aber mich trotzdem mit einem Teil der Zeit in das Thema Immobilien einarbeiten und ggf. mit anderen Leuten zusammenarbeiten. Suche doch z.B. interessante Wohnungen, führe Ankaufsprüfungen durch und stelle sie anderen Leuten zum Kauf vor. So kannst du auch an Geld kommen oder Leuten finden, die mit dir investieren. Du kannst dich auch gerne bei uns melden, wenn du eine interessante Wohnung hast – wir haben genug Leute in der community, die Wohnungen suchen und dafür sehr dankbar sind und auch wissen, dass diese Leistung etwas wert ist.

      marco@immocation.de

      Gruß
      Marco

  4. Hallo Marco und Stefan,

    Vielen Dank für diese tollen Videos. Ich fange gerade an mich in das Immobilien als Wertanlage-altersvorsorge-Thema hinein zu denken und zu lesen.
    Meine Frage: bei vielen amerikanischen Immobilien channels / Gurus werden immer wieder die lease options also Immobilienleasing oder optionskauf/Mietkauf angepriesen. Wenn man dann von den downpayments/Anzahlungen und den sonstigen Vorteilen, wie zum Beispiel der Käufer ist dann für die Immobilie zuständig und deine Instandhaltung fällt weg, oder dem höheren Verkaufspreis, weil ja die Bank umgangen wird und den somit höheren monatlichen raten hört; stellt sich mir die Frage warum das hier in Deutschland noch so unbekannt ist. Spricht irgend etwas in unserem rechts oder Steuersystem dagegen?
    Würde mich freuen wenn ihr das beleuchten könntet.

    Beste Grüße,
    Daniel

    1. Hallo Daniel, interessante Frage! Du meinst dann selbst in der Wohnung wohnen? Meistens möchte man ja selten in einer Wohnung wohnen, die eine optimale Geldanlage ist… Gruß Marco

    2. immocation Nein es geht darum, Wohnungen/Häuser als Wertanlage etwas unter Marktwert zu kaufen und sie dann zu verleasen anstatt zu vermieten. Spielt hier die Abgeltungssteuer (spekulationssteuer) rein?

  5. Hallo immocation, habt ihr euch denn auch schonmal mit einer Immobilien-GmbH zur wesentlichen Steuerersparnis ser ganzen Sache Gedanken gemacht? Damit sähe die ganze Rechnung schon sehr viel besser aus 😛

    1. Hey Jonas, das haben wir 😉 Eine vermögensverwaltenden GmbH sorgt allerdings auch dafür, dass wir nie mehr steuerfrei verkaufen können und das verdiente Geld in der GmbH steckt. Gruß Marco

    2. Aber wollt ihr doch nach eigenen Aussagen eh nicht, weil ihr es als „lebenslanges Invest bezeichnet“ Somit kann euch dies doch relativ egal sein oder?

    3. Dann könnte man sie trotzdem noch mit 25% KEST auszahlen, hätte sich also trotzdem sehr gelohnt, da während des Abzahlen der Wohnung(en) der Steuersatz für die Mieteinnahmen nur 15% beträgt und nicht 42-45%.

  6. Hallo Marco und Stefan
    Was mich mal interessieren würde Wieviele Wohnungen habt ihr jetzt eigentlich??
    Und wann würdet ihr sagen jetzt ist Genug?

    1. Selbst besitzen wir nur unsere 6 Immobilien, die wir 2015-2017 gekauft haben. Seitdem fulltime „immocation“, was ein anderer Job ist und den ein oder anderen Nachteil in Sachen weitere Immos finanzieren bringt 😉

      Aber es geht weiter und wir planen unseren Bestandsaufbau durchaus größer…

      Wie viele für dich gut sind, musst du selbst entscheiden. Manchen sind mit 2-3 happy und fühlen sich abgesichert, anderen wollen 100 Wohneinheiten haben…

      Willst du denn daraus (Investor) ein fulltime Job machen, ein bisschen Vermögen aufbauen oder dich absichern? Was würdest du ankreuzen? Gruß Marco

  7. Hallo Immocation, vielen Dank für die sehr wertvolle Videos!
    Ich habe ein paar Fragen an euch: Würdet ihr 80-100k€ lieber für die Nebenkaufkosten der mehreren Kapitalanlagen ausgeben oder lieber eine Kapitalanlage möglichst mit wenig oder gar keinem Darlehen kaufen und von Anfang an Cashflow generieren, selbst wenn es 3 bis 4% Rendite hat? Ziel wäre, schnellst möglich durch die Mieteinnahmen Vermögensaufbau zu beschleunigen. Also nicht 20-25 Jahre darauf warten, bis die Wohnung sich selbst abzahlt. Vielen Dank im Voraus für eure Antwort.

    1. Hey JamBergMann, um den Vermögensaufbau zu beschleunigen:

      Mehr investieren -> größerer Hebel (und größerer Risiken!) -> schnellerer Vermögenszuwachs.

      Wenn du allerdings das Geld möglichst früh AUSGEBEN willst, dann brauchst du möglichst früh Immobilien die nennenswert Cash Flow liefern. Das ist nicht einfach. Dann ist es für mich eine Frage des Aufwands den du reinstecken kannst:
      1. Willst du echter Investor werden und ein großen Bestand aufbauen? Dann sind 80-100k ein guter Start und du solltest intensiv nach lukrativen Immobilien suchen und dir eine Akquisestrategie überlegen.
      2. Du verdienst dein Geld erstmal noch weiter anders und willst es nur ein passives Einkommen „transferieren“: Dann kannst du auch Immo mit viel mehr EK kaufen und früher Geld rausziehen.

      Gruß Marco

  8. Immobilien zu 100% finanzieren ???
    Aus Luft viel Geld zu machen?
    Kennen wir das nicht von der Immoblase in den USA im Jahr 2007?
    Was macht ihr wenn sich die Zinsen z.B. verdoppeln?
    Nach 30 Jahren gehört euch eine Wohnung, die maximal nur mehr die Hälfte wert ist, also 50k! Wie lange dauert es bis die Wohnung im Wert bei null angelangt ist? Natürlich bis zum Abbruch des Hauses…
    .

    1. Hey Jonnes, Zinsänderungsrisiko ist real und wichtig! Deshalb immer ein Puffer behalten und Anschlusszinsen kennen und ggf. rechtzeitig gegensteuern (Sondetilgung und Forwarddarlehen). Gruß Marco

  9. Also die Laufzeit ist definitiv zu lange. 36 Jahre lang sich um eine Wohnung (und den Mieter) kümmern die eigentlich nichts abwirft. Eine Tilgung sollte bei 3% beginnen. Und das wichtigste: Eigenkapital „mitbringen“! Nicht Voll Finanzieren. (Meine Meinung)

  10. Hi ihr Lieben!
    Finde eure Tipps toll und euer Channel ist wirklich sehr unterstützend.
    Ich lebe in Wien, Österreich und da sind leider einige Parameter unterschiedlich.
    Sachen wie Steuer sind anders.
    Gewinne sind mit 30 % zu versteuern und auch Preise in Ballungszentren wie Wien oder andere Hauptstädte sind viel höher anzusetzen damit auch die Renditen viel kleiner.
    Daher ist das ganze eigentlich nur als Kapitalanlage zu betrachten weil es sehr schwer ist den Cashflow zu generieren mit den Hebel die ihr propagiert sprich 10-20 % Eigenmittel, was mir auch sehr sympathisch ist aber leider am Ende eher in den Verlust führt.
    Trotzdem weiter so und viel Erfolg ihr macht das toll!

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